Gewone hypotheek opnemen voor de overwaarde

Door Mark van der Laan FFP CFP®
Deel dit artikel met anderen

In tegenstelling tot de volgorde dat op deze website wordt gebruikt begin ik eerst in dit artikel met de mogelijkheid om de overwaarde van de woning op te nemen door een hypotheek op te nemen op gewone manier. Met gewoon bedoel ik hier dat er geen sprake is van een specifiek overwaarde hypotheekproduct van de bank, maar dat er een hypotheek opgenomen kan worden voor de overwaarde waarbij de bank de waarde van de woning en het inkomen volgens de afspraken die banken met elkaar hebben gemaakt (de gedragscode) beoordelen.

 

Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten over deze manier van opnemen van de overwaarde van de woning die ik hieronder door zal nemen.

Inkomenstoets

Het is mogelijk om bij een hypotheekbank de overwaarde van het his op te nemen door het aangaan van een hypotheek. Of het nu een verhoging is van de huidige hypotheek of het afsluiten van een geheel nieuwe hypotheek. In de basis zal de hypotheekverstrekker kijken naar het inkomen dat je hebt. Banken hebben namelijk een afspraak met elkaar gemaakt (in de vorm van een gedragscode) dat ze bij het afsluiten van een hypotheek controleren of de last die uit de hypotheek komt redelijkerwijs op te brengen is met het inkomen dat je ontvangt. Dit om te voorkomen dat iemand in de problemen komt als er een hypotheek afgesloten wordt. Het gaat voor nu te ver om precies uit te leggen hoe deze regels werken en dat er ook een mogelijkheid is om iets af te wijken van deze regels met een duidelijke onderbouwing (explain). Wellicht dat ik hier in een ander artikel nog een keer wat dieper op in zal gaan.

Hypotheek voor consumptieve besteding

Wanneer je een hypotheek afsluit om een deel van de overwaarde op te nemen dan is het mogelijk om dit te besteden zoals je zelf wilt. Dat kan een voordeel zijn vergeleken met de specifieke Opeethypotheken die enkele banken hebben als manier om de overwaarde van de woning op te nemen. Soms bij zo’n overwaarde hypotheek het geld dan (deels) worden gebruikt om het inkomen aan te vullen.
Met het consumptief gebruiken van de hypotheek bedoel ik in dit geval dat het geld dat je ontvangt niet gebruikt verbouwing van de woning. Het geld gaat dus niet in de woning, maar wordt ergens anders voor gebruikt. Bijvoorbeeld voor de aankoop van een recreatiewoning, de kinderen iets te kunnen schenken of wat dan ook. De rente die je betaald voor de nieuwe hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar. Dat is eventueel wel mogelijk als de overwaarde van het huis gebruikt zou worden voor een verbouwing. Maar hoe zit dat nu eigenlijk met belasting die je moet betalen wanneer je overwaarde opneemt? Stel dat je een groot bedrag aan overwaarde opneemt met een hypotheek en dat geld staat op de spaarrekening. Moet je dan belasting over je overwaarde gaan betalen?
Het antwoord hierop is eigenlijk heel eenvoudig. Je hoeft geen belasting te betalen over het geld dat je op de spaarrekening hebt staan. Je hebt namelijk wel je overwaarde op de spaarrekening staan. Dat moet opgegeven moet worden aan de belastingdienst als zijnde box 3 vermogen, maar je hebt aan de andere kant de overwaardehypotheek die je hier als schuld op mag geven, ervan af mag halen dus. Van de schuld die je eraf mag halen in box 3 gaat overigens nog wel een schuldendrempel af van € 3.100 per persoon (2019). Die heb ik gemakshalve hierin niet meegenomen.

Hypotheek afsluiten voor verbouwing

Wanneer je gebruik wilt maken van de overwaarde en een (extra) hypotheek op wilt nemen voor een verbouwing van bijvoorbeeld de keuken of badkamer dan kan de rente die je betaald voor de hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn. Bij de aanvraag van een hypotheek of verhoging van de hypotheek wordt hier ook al rekening mee gehouden. Zoals ik eerder aangegeven heb, zal de bank moeten controleren of je de last van de hypotheek kunt betalen. Omdat de last van een fiscaal aftrekbare hypotheekschuld normaal gesproken lager is dan een lening dat consumptief wordt gebruikt kun je meestal meer lenen bij de bank met het inkomen dat je hebt. Houdt er bij de verbouwing wel rekening mee dat wanneer je de hypotheek fiscaal aftrekbaar opgeeft je door middels van facturen aan kunt tonen dat de hypotheek ook daadwerkelijk aangegaan is voor het verbouwen.

Hypotheek afsluiten voor mantelzorgwoning

Misschien wil je graag zo lang mogelijk in je thuis blijven wonen, heb je bijvoorbeeld een dochter of zoon die je graag wil ondersteunen als je ouder en zorgbehoevend wordt en heb je voldoende grond om nog een woning te bouwen op je eigen grond. Soms kan het een uitkomst zijn om de overwaarde van het huis te verzilveren en met dat geld een mantelzorgwoning te bouwen op hetzelfde grond als je huidige woning. Met toestemming van de gemeente zou je daar dan kunnen wonen. Je kunt zo je dochter of zoon helpen doordat deze zo de kans krijgt om in het ouderlijke huis te wonen en hij of zij kan je ondersteunen dat je zo lang mogelijk thuis kunt blijven wonen. Uiteraard komt er nog wel wat bij kijken dus laat je goed informeren over de mogelijkheden die er zijn. Het gaat in dit artikel te ver om hier dieper op in te gaan.

Hypotheek afsluiten om het inkomen aan te vullen

Je zou misschien denken dat wanneer je op gewone manier een hypotheek opneemt dat dit een eenmalige opname is en dat het dan ook niet gebruikt kan worden om het inkomen aan te vullen. Dat is niet helemaal waar. Je kunt het geld van de hypotheek op een spaarrekening zetten en dan bijvoorbeeld door een periodieke overboeking maandelijks het inkomen aanvullen. Je neemt dan in stukjes wat van de overwaarde op. Helemaal kosteloos is dat niet. Zoals ik hiervoor aangegeven heb, hoef je in principe geen belasting te betalen over het geld dat je van de hypotheek op de spaarrekening hebt staan. Dat maakt dan ook niet zoveel uit, maar je moet wel rente betalen over de hypotheek die je hebt opgenomen om de overwaarde beschikbaar te krijgen. Je betaalt rente over de hele hypotheekschuld en op de spaarrekening krijg je tegenwoordig niet meer zoveel dus het kost wel iets om zo het inkomen aan te vullen. Een alternatief is een opeethypotheek waarbij je pas rente gaat betalen als je geld opneemt. De rente voor een opeethypotheek is over het algemeen wel hoger dan dat van een reguliere hypotheek. Laat je dus goed voorlichten wat het meest verstandige is om te doen.

De hypotheeklasten

Wanneer je een gebruikelijke hypotheek afsluit om de overwaarde op te nemen dan dien je er rekening mee te houden dat deze hypotheek ervoor zorgt dat je een extra maandlast hebt. Misschien is deze lastenverhoging goed op te brengen met het inkomen, dan is er geen probleem. Als je echter liever geen stijgende maandlast hebt dan is het verstandig om in ieder geval een deel van de overwaarde opneemt om deze hogere last mee te betalen. Zo hoeven de maandlasten niet te stijgen en kun je toch een bedrag van de overwaarde opnemen voor een eenmalige uitgave. Het is verstandig om een hier een bedrag voor te reserveren dat groot genoeg is om het voor een lange tijd vol te houden. Het is niet prettig als na enkele jaren het deel van de overwaarde dat je wilde gebruiken om de last niet te verhogen ineens op blijkt te zijn.

Aflossing van de hypotheek

Bij het opnemen van de overwaarde met het afsluiten van een hypotheek wordt er zoals eerder aangegeven gekeken naar de afspraken die banken onderling hebben gemaakt. Ik heb het hiervoor gehad over de afspraken van de inkomenstoets, maar er is nog een afspraak die hierbij van belang is. Wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit dan moet je deze hypotheek gedurende de looptijd aflossen. Althans, wanneer je de hypotheek fiscaal wilt maken. In principe is het niet nodig dat er een aflossingsverplichting wordt afgesproken bij de bank als de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Dan zou er dus een aflossingsvrije hypotheek afgesloten kunnen worden. Bij het opnemen van de overwaarde kan het namelijk gunstig zijn om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten omdat de last hiervan lager is dan dat van bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Let er echter op dat veel banken er “stakker” in zitten doordat ze maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij willen verstrekken. Of het consumptief gebruikt worden of voor verbouwing. De overheid legt namelijk banken druk op dat ze niet te veel leningen aflossingsvrij mogen verstrekken. Niet iedere bank gaat hier hetzelfde mee om dus ook hierbij geldt weer hetzelfde. Laat je goed informeren naar de mogelijkheden.

De rente van een gewone hypotheek

Over het algemeen is het zo dat de rente voor een gewone hypotheek lager ligt dat de rente van een Opeethypotheek of Overwaarde hypotheek. Het kan dus interessant zijn om in eerste instantie te kijken welke mogelijkheden je hebt om een gewone hypotheek op te nemen. Er zijn ook veel verschillende hypotheekverstrekkers die je met elkaar kunt vergelijken op prijs en voorwaarden. Er zijn minder banken die een speciale Overwaarde hypotheek aanbieden.

Gewone hypotheek of Overwaarde hypotheek?

Je kunt de vraag stellen of je het beste een gewone hypotheek af kunt sluiten om de overwaarde op te nemen of dat je naar een speciale Overwaarde hypotheek uit zou moeten wijken. Het hangt heel erg af van de situatie waarin je zit. Omdat er een inkomenstoets plaats vindt wanneer je de overwaarde met een gewone hypotheek op wilt nemen hangt het bijvoorbeeld ook van het inkomen af. Wanneer het inkomen te laag is dan kom je wellicht niet in aanmerking voor een gewone hypotheek en ben je genoodzaakt om uit te wijken naar een Overwaarde hypotheek. Zoals ik aangegeven heb, is de rente in principe wel lager bij een gewone hypotheek dus het lijkt me verstandig om eerst te kijken of een gewone hypotheek mogelijk is en dan de verschillen naast elkaar te leggen.